DIAGNOSTIC ERP À MONTPELLIER

En quoi consiste l’obligation d’information des acquéreurs et locataires sur les risques et les pollutions ?

Depuis juin 2006, propriétaires et bailleurs de biens immobiliers ont l’obligation de joindre aux contrats de vente et de location au maximum deux documents :

• un État des Risques et Pollutions ou ERP (selon que le bien soit concerné ou non),
• une déclaration des sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre du régime des CATNAT (quelle que soit la localisation du bien) .

Dans quel cas un bien immobilier est-il soumis à l’état des risques ?

Tout bien immobilier loué ou vendu répondant à au moins une des conditions suivantes doit faire l’objet d’un état des risques et pollutions :

• le bien est situé dans une commune ayant un niveau de sismicité supérieur à 2 ;
• le bien est situé dans une commune dont le niveau de potentiel radon est égal à 3 ;
• le bien est situé dans le périmètre d’un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRn), miniers (PPRm) ou technologiques (PPRt) prescrit ou approuvé
• le bien est situé sur un terrain répertorié comme Secteur d’Information sur les Sols (SIS)

Qui peut établir l’état des risques et pollution ?

Contrairement aux autres diagnostics immobiliers nécessitant d’être établis par un professionnel disposant d’une certification (DPE, amiante…), l’état des risques et pollution peut être établi librement par tout vendeur ou bailleur d’un bien immobilier. Toutefois, compte tenu de l’importance des informations qui le caractérisent, des risques qu’il peut faire encourir à celui qui l’établit ainsi que de sa complexité grandissante depuis sa création en 2003, il est fortement conseillé d’être assisté par un professionnel rompu à son établissement.

Quelle est la durée de validité de l’état des risques et pollution ?

A l’exception du cas de la location que nous présentons ci-dessous, l’état des servitudes risques possède une durée de validité de 6 mois. En d’autres termes, le diagnostic doit avoir été établi moins de 6 mois avant d’être annexé au contrat de vente ou de location.

L’état des risques doit réunir une autre condition pour être valide : au moment de la signature du contrat, les informations qu’il contient doivent être à jour, au sens où la situation du bien au regard des risques doit être inchangée. En cas de changement, le diagnostic  devra être actualisé.

• Le cas d’une vente, donation, partage ou assurance dommage

Si la situation de la commune au regard des risques (Plan de prévention, sismicité ou arrêtés « catastrophe naturelle ») reste inchangée, l’état des risques doit être réalisé au maximum 6 mois avant le compromis et la signature définitive. Si la situation évolue entre les 2 événements, il doit être actualisé au moment de la signature définitive.

• Le cas d’une location

Si la situation de la commune au regard des risques reste inchangée, l’état des risques doit être réalisé au maximum 6 mois avant la signature du bail. Ensuite, il est valable pour la totalité de la durée du contrat et de son éventuelle reconduction. En cas de colocation, il est fourni à chaque signataire lors de sa première entrée dans les lieux. Le cas échéant, il est actualisé en cas d’une entrée différée d’un des colocataires.

Quels sont les types de contrats concernés ?

Contrats de vente

• Les promesses unilatérales de vente ou d’achat,
• Les compromis de vente,
• Les contrats de vente,
• Les contrats de Vente en Futur Etat d’Achèvement (VEFA).

Contrats de location

• Les contrats écrits de location de biens immobiliers, bâtis ou non, y compris tout type de contrat donnant lieu à un bail locatif « 3, 6, 9 ans »,
• Les locations saisonnières ou de vacances,
• Les locations meublées,
• Les cessions de bail,
• Les baux emphytéotiques.

Donations, échanges et partages

• Les cessions gratuites et échanges, avec ou sans soulte
• Les donations, partages successoraux ou actes assimilés

Construction

• Souscription à l’assurance « dommages ouvrage »

Le zonage sismique national

Le zonage sismique national divise le territoire national en cinq zones de sismicité croissante, en fonction de la probabilité d’occurrence des séismes. L’indice de sismicité est valable à l’échelle nationale et ne fait pas l’objet d’une zonage plus précis.

• Zone 1 de sismicité très faible : l’ERP n’est pas obligatoire dans cette zone sauf si le bien est dans le périmètre d’un PPR ;
• Zone 2 de sismicité faible ;
• Zone 3 de sismicité modérée ;
• Zone 4 de sismicité moyenne ;
• Zone 5 de sismicité forte : seuls les départements de la Martinique et de la Guadeloupe sont en zone 5 ;

Les Plans de Prévention des Risques (PPR)

Les Plans de Prévention des Risques Naturels (PPRn)

Réalisé par l’État en collaboration avec les collectivités locales et en concertation avec les riverains, le PPRn réglemente l’urbanisme et les règles de construction sur la base de la connaissance des risques naturels auxquels une commune est exposée (inondation, mouvement de terrain, feux de forêt,etc.).

Le plan de prévention se matérialise en général par les documents suivants :

• un zonage réglementaire définissant des zones non constructibles, des zones constructibles sous conditions particulières d’aménagements et des zones sans contrainte
• un règlement qui définit pour chaque type de zone les règles d’urbanisme à respecter pour les futures projets de construction.

Les procédures qui valent PPRn

Les procédures suivantes, mises en place avant la loi Barnier de février 1995, valent PPRn :

• les Plans d’exposition aux risques (PER);
• les plans de surfaces submersibles (PSS);
• les périmètres de zonage relevant de l’article R111-3 du code de l’urbanisme ;

Les Plans de Prévention des Risques Miniers (PPRm)

Les PPRm prennent en compte les risques miniers résiduels suite à l’arrêt des exploitations minières. Les risques miniers sont d’ailleurs présent dans l’imprimé ESRIS depuis la réforme de juillet 2013.

Les Plans de Prévention des Risques Technologiques (PPRt)

Fondé sur le même principe que le PPRn, il prend en compte les effets thermiques, de surpression et/ou toxiques pouvant être générés par un accident survenu dans une industrie ou activité dite dangereuse. Il est, lui aussi, annexé au plan local d’urbanisme en tant que servitude d’urbanisme.

PPR prescrit, approuvé, appliqué par anticipation : quelles différences ?

La procédure d’élaboration d’un Plan de Prévention des Risques (PPR) se fait en deux phases.

Lors de la première phase, le PPR est prescrit par arrêté par le préfet. Les services de l’État en charge des questions de risque majeur étudient les principaux aléas connus sur un territoire donné. A compter de la date de prescription, les zones à risques ne sont pas toujours délimitées et peuvent concerner aussi bien une commune dans sa globalité qu’un territoire plus restreint. L’état se donne, en général 2 à 3 ans pour produire une carte d’aléa qui sera le fondement du projet de zonage réglementaire. Ce zonage fixera ainsi les contraintes de constructibilité applicables sur le territoire de la commune.

En cas de danger imminent ou de nombreuses demandes de permis de construire en zone à risque, le PPR peut-être appliqué par anticipation (avant l’enquête publique) afin d’éviter toute nouvelle implantation.